30/08/2018

Comment évaluer un bien immobilier ?

te%CC%81le%CC%81chargement-1-1.jpegVous êtes acheteur ou vendeur ? Ne vous faites plus avoir et mettez vous au courant des pratiques en terme de vente immobilière. Tout «bon» rapport d’expertise peut donner l’illusion au lecteur non averti que l’évaluation immobilière est une science exacte. Loin s’en faut. Les caractéristiques des biens et les particularités du marché immobilier induisent une multiplicité de concepts, d’approches, de méthodes, de techniques et de résultats qu'il serait bon de connaitre.

La quête du prix probable

Commençons donc par éviter le flou du terme valeur en utilisant dorénavant l’expression prix probable pour désigner le montant pour lequel un immeuble X changerait de propriétaire s’il était mis en vente dans des conditions normales (la traditionnelle valeur vénale). À l’origine, le présent ouvrage a été conçu pour guider l’expert dans sa quête du prix probable.

te%CC%81le%CC%81chargement-1.pngLorsqu’il doit estimer le prix probable de l’immeuble X, l’expert se tourne naturellement vers le marché. Après tout, s’il s’agissait d’estimer le prix d’un lingot d’or ou d’une action Nestlé, on ouvrirait rapidement la page boursière de son quotidien préféré. Si des immeubles semblables ont récemment été échangés à tel prix, celui-ci devrait s’échanger au même prix. Il suffit alors à l’expert d’observer les prix payés sur le marché pour répondre à la question posée. C’est l’estimation directe du prix probable, celle qui semble la plus objective. On la trouve dans de nombreuses expertises et dans tous les manuels, habituellement sous les termes de valeur par comparaison (ce qui est maladroit parce que les autres méthodes d’évaluation reposent également sur des comparaisons).

Mais deux immeubles identiques, cela n’existe pas. L’hétérogénéité des biens est la principale source des difficultés rencontrées par l’expert. Elle l’oblige à ajuster les prix du marché en fonction des caractéristiques des biens échangés et de l’immeuble X, des ajustements souvent ardus et périlleux. La collecte de toute l’information nécessaire est souvent impossible, les calculs comportent forcément une part de subjectivité et le résultat de l’ajustement est, par conséquent, un peu aléatoire.

Estimation directe

L’estimation directe (statistique) a, de surcroît, le défaut de ne pas vraiment expliquer le prix estimé pour le bien immobilier. L’expert estime que l’immeuble X se vendrait pour tel prix probable parce que des immeubles semblables ont été échangés à des prix proches, mais faute de comprendre les déterminants de ces prix, il est impossible de prédire comment le prix probable de l’immeuble X évoluera.

te%CC%81le%CC%81chargement-12.jpegÀ la recherche d’un ancrage plus solide, on arrive rapidement au prix de reconstruction. Pourquoi les acheteurs accepteraient-ils de payer plus pour l’immeuble X que le coût de construction d’un immeuble identique? Cette comparaison est une première illustration des arbitrages qui sont au cœur de cet ouvrage. Il y en a d’autres, tels que l’arbitrage entre acheter l’immeuble pour placer son capital et le placer dans un autre actif. Ou l’arbitrage entre acheter l’immeuble X pour l’occuper et prendre un autre immeuble en location. Sans oublier l’arbitrage entre acheter l’immeuble X et en acheter un autre, qui donne sa justification théorique à l’estimation directe puisqu’il implique que deux objets semblables devraient s’échanger à des prix semblables (les différences de prix étant uniquement les reflets des différences de qualité).

images-1-300x120.jpegLes manuels et les experts sont habituellement muets sur le sujet. Pourtant, ces arbitrages apportent une justification aux autres méthodes usuelles d’estimation du prix probable – la méthode dite de la valeur intrinsèque pour l’arbitrage avec la construction, la méthode dite de la valeur de rendement pour l’arbitrage avec un autre placement ou la location d’un autre bien.

Les arbitrages avec les alternatives des acheteurs conduisent à fixer autant de limites supérieures au prix probable de l’immeuble X. Lorsque l’expert en calcule plusieurs, l’usage veut qu’il fasse une moyenne de ces limites, en surpondérant celle qu’il préfère ou qui lui inspire le plus confiance, pour « découvrir » le prix probable.

En vérité, c’est la limite la plus basse qui détermine le prix auquel on peut espérer vendre l’immeuble X, puisqu’aucun acheteur ne devrait accepter de payer plus que ce que lui coûterait l’alternative la plus avantageuse. Et n’oublions pas que le vendeur doit aussi être d’accord, donc que la vente de l’immeuble X doit aussi être intéressante pour lui.

L’estimation reposant explicitement sur les arbitrages exige une analyse plus fine des acteurs en présence. Il faut déterminer les exigences du propriétaire et les prix demandés par les autres propriétaires avec lesquels il est en concurrence sur le marché immobilier. Il faut également mieux identifier les acheteurs potentiels de l’immeuble X et la façon dont eux comparent les alternatives plutôt que de supposer une sorte d’acheteur moyen non défini.

Le prix acceptable

images.jpegNous utiliserons l’expression prix acceptable pour désigner le montant contre lequel un propriétaire accepterait de céder son bien ainsi que le montant qu’un acheteur accepterait de payer pour acquérir un bien. Pour le vendeur, il s’agit d’un prix minimum ou plancher, pour l’acheteur d’un prix maximum ou plafond. Chaque acheteur aboutit à un prix acceptable différent parce que chacun effectue les comparaisons (procède aux arbitrages) selon ses propres critères. À la fin, ce sont les acheteurs qui aboutissent aux prix acceptables les plus élevés qui vont se faire concurrence pour acheter le bien et donc déterminer le prix. La confrontation sur le marché de tous ces prix acceptables détermine le prix de transaction. Dès lors, une troisième approche pour estimer le prix probable passe par l’analyse fine des prix acceptables des acteurs en présence et de leur confrontation.

Pour conclure voici le graphique traduisant les notions évoqués plus haut :

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Cet article traitant du sujet : "La recherche du prix probable d'un immeuble" n'est qu'une courte introduction au livre présenté ci-dessous, comprenant quant à lui une analyse complète .

978-2-88915-200-1-200x300.jpgPour en savoir plus : Ce livre présente les différentes méthodes d’évaluation des immeubles. Son originalité vient d’une mise en relation et d’une appréciation des différentes méthodes dans le cadre d’une réflexion globale sur la formation des prix immobiliers. Réticents aux «recettes miracle», les auteurs sont remontés aux sources de ces méthodes afin de guider le praticien dans le choix des outils appropriés à son mandat. L’ouvrage montre ainsi comment la comparaison avec les prix du marché, l’analyse financière et la connaissance des coûts de construction – les trois piliers de l’évaluation immobilière – peuvent servir l’expert dans sa quête du prix probable ou du prix acceptable pour son client. Au final, le lecteur percevra clairement les différences et les points communs entre les diverses méthodes d’évaluation, ainsi que les conditions dans lesquelles chacune d’elles peut être utilisée.

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Extrait du titre Les secrets de l'expertise immobilière
De Philippe Favarger et Philippe Thalmann
Collection Construction: économie, droit 
Publié aux Presses Polytechniques et Universitaires Romandes (PPUR)

11/07/2013

Poser le faux pour connaître le vrai, des Pharaons aux temps modernes

Décrite en termes profanes, la méthode dont il va être question consiste à « essayer quelque chose », lorsqu’on est en présence d’un problème apparemment trop tordu pour être résolu directement. Dans certains cas, il suffit d’estimer au jugé une valeur de la solution – c’est la valeur fausse, ou fausse position – puis de faire la preuve ; de regarder de combien on s’écarte de ce qu’on devrait obtenir ; et de corriger la valeur estimée, en lui appliquant un raisonnement de proportionnalité. C’est la fausse position simple.

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