30/08/2018

Comment évaluer un bien immobilier ?

te%CC%81le%CC%81chargement-1-1.jpegVous êtes acheteur ou vendeur ? Ne vous faites plus avoir et mettez vous au courant des pratiques en terme de vente immobilière. Tout «bon» rapport d’expertise peut donner l’illusion au lecteur non averti que l’évaluation immobilière est une science exacte. Loin s’en faut. Les caractéristiques des biens et les particularités du marché immobilier induisent une multiplicité de concepts, d’approches, de méthodes, de techniques et de résultats qu'il serait bon de connaitre.

La quête du prix probable

Commençons donc par éviter le flou du terme valeur en utilisant dorénavant l’expression prix probable pour désigner le montant pour lequel un immeuble X changerait de propriétaire s’il était mis en vente dans des conditions normales (la traditionnelle valeur vénale). À l’origine, le présent ouvrage a été conçu pour guider l’expert dans sa quête du prix probable.

te%CC%81le%CC%81chargement-1.pngLorsqu’il doit estimer le prix probable de l’immeuble X, l’expert se tourne naturellement vers le marché. Après tout, s’il s’agissait d’estimer le prix d’un lingot d’or ou d’une action Nestlé, on ouvrirait rapidement la page boursière de son quotidien préféré. Si des immeubles semblables ont récemment été échangés à tel prix, celui-ci devrait s’échanger au même prix. Il suffit alors à l’expert d’observer les prix payés sur le marché pour répondre à la question posée. C’est l’estimation directe du prix probable, celle qui semble la plus objective. On la trouve dans de nombreuses expertises et dans tous les manuels, habituellement sous les termes de valeur par comparaison (ce qui est maladroit parce que les autres méthodes d’évaluation reposent également sur des comparaisons).

Mais deux immeubles identiques, cela n’existe pas. L’hétérogénéité des biens est la principale source des difficultés rencontrées par l’expert. Elle l’oblige à ajuster les prix du marché en fonction des caractéristiques des biens échangés et de l’immeuble X, des ajustements souvent ardus et périlleux. La collecte de toute l’information nécessaire est souvent impossible, les calculs comportent forcément une part de subjectivité et le résultat de l’ajustement est, par conséquent, un peu aléatoire.

Estimation directe

L’estimation directe (statistique) a, de surcroît, le défaut de ne pas vraiment expliquer le prix estimé pour le bien immobilier. L’expert estime que l’immeuble X se vendrait pour tel prix probable parce que des immeubles semblables ont été échangés à des prix proches, mais faute de comprendre les déterminants de ces prix, il est impossible de prédire comment le prix probable de l’immeuble X évoluera.

te%CC%81le%CC%81chargement-12.jpegÀ la recherche d’un ancrage plus solide, on arrive rapidement au prix de reconstruction. Pourquoi les acheteurs accepteraient-ils de payer plus pour l’immeuble X que le coût de construction d’un immeuble identique? Cette comparaison est une première illustration des arbitrages qui sont au cœur de cet ouvrage. Il y en a d’autres, tels que l’arbitrage entre acheter l’immeuble pour placer son capital et le placer dans un autre actif. Ou l’arbitrage entre acheter l’immeuble X pour l’occuper et prendre un autre immeuble en location. Sans oublier l’arbitrage entre acheter l’immeuble X et en acheter un autre, qui donne sa justification théorique à l’estimation directe puisqu’il implique que deux objets semblables devraient s’échanger à des prix semblables (les différences de prix étant uniquement les reflets des différences de qualité).

images-1-300x120.jpegLes manuels et les experts sont habituellement muets sur le sujet. Pourtant, ces arbitrages apportent une justification aux autres méthodes usuelles d’estimation du prix probable – la méthode dite de la valeur intrinsèque pour l’arbitrage avec la construction, la méthode dite de la valeur de rendement pour l’arbitrage avec un autre placement ou la location d’un autre bien.

Les arbitrages avec les alternatives des acheteurs conduisent à fixer autant de limites supérieures au prix probable de l’immeuble X. Lorsque l’expert en calcule plusieurs, l’usage veut qu’il fasse une moyenne de ces limites, en surpondérant celle qu’il préfère ou qui lui inspire le plus confiance, pour « découvrir » le prix probable.

En vérité, c’est la limite la plus basse qui détermine le prix auquel on peut espérer vendre l’immeuble X, puisqu’aucun acheteur ne devrait accepter de payer plus que ce que lui coûterait l’alternative la plus avantageuse. Et n’oublions pas que le vendeur doit aussi être d’accord, donc que la vente de l’immeuble X doit aussi être intéressante pour lui.

L’estimation reposant explicitement sur les arbitrages exige une analyse plus fine des acteurs en présence. Il faut déterminer les exigences du propriétaire et les prix demandés par les autres propriétaires avec lesquels il est en concurrence sur le marché immobilier. Il faut également mieux identifier les acheteurs potentiels de l’immeuble X et la façon dont eux comparent les alternatives plutôt que de supposer une sorte d’acheteur moyen non défini.

Le prix acceptable

images.jpegNous utiliserons l’expression prix acceptable pour désigner le montant contre lequel un propriétaire accepterait de céder son bien ainsi que le montant qu’un acheteur accepterait de payer pour acquérir un bien. Pour le vendeur, il s’agit d’un prix minimum ou plancher, pour l’acheteur d’un prix maximum ou plafond. Chaque acheteur aboutit à un prix acceptable différent parce que chacun effectue les comparaisons (procède aux arbitrages) selon ses propres critères. À la fin, ce sont les acheteurs qui aboutissent aux prix acceptables les plus élevés qui vont se faire concurrence pour acheter le bien et donc déterminer le prix. La confrontation sur le marché de tous ces prix acceptables détermine le prix de transaction. Dès lors, une troisième approche pour estimer le prix probable passe par l’analyse fine des prix acceptables des acteurs en présence et de leur confrontation.

Pour conclure voici le graphique traduisant les notions évoqués plus haut :

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Cet article traitant du sujet : "La recherche du prix probable d'un immeuble" n'est qu'une courte introduction au livre présenté ci-dessous, comprenant quant à lui une analyse complète .

978-2-88915-200-1-200x300.jpgPour en savoir plus : Ce livre présente les différentes méthodes d’évaluation des immeubles. Son originalité vient d’une mise en relation et d’une appréciation des différentes méthodes dans le cadre d’une réflexion globale sur la formation des prix immobiliers. Réticents aux «recettes miracle», les auteurs sont remontés aux sources de ces méthodes afin de guider le praticien dans le choix des outils appropriés à son mandat. L’ouvrage montre ainsi comment la comparaison avec les prix du marché, l’analyse financière et la connaissance des coûts de construction – les trois piliers de l’évaluation immobilière – peuvent servir l’expert dans sa quête du prix probable ou du prix acceptable pour son client. Au final, le lecteur percevra clairement les différences et les points communs entre les diverses méthodes d’évaluation, ainsi que les conditions dans lesquelles chacune d’elles peut être utilisée.

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Extrait du titre Les secrets de l'expertise immobilière
De Philippe Favarger et Philippe Thalmann
Collection Construction: économie, droit 
Publié aux Presses Polytechniques et Universitaires Romandes (PPUR)

15/02/2017

Charpente métallique

Entête.png« L’évolution de la construction des charpentes métalliques fut étroitement liée à l’extension des villes. Il est notoire que pendant cette première moitié de XXe siècle, la population afflua de plus en plus vers la ville. Mais plus celle-ci s’étendait, plus les quartiers des affaires avaient tendance à se rassembler au centre de la ville, ce qui obligea, vu le prix élevé du terrain, à construire en hauteur. D’autre part, on s’efforça de réunir dans le même bâtiment les bureaux et les magasins. Pour remplir cette condition, il fallut utiliser au mieux l’espace disponible, c’est-à-dire non seulement construire en hauteur, mais également diminuer le plus possible l’épaisseur des murs, parois, plafonds et piliers. Ces nouveaux problèmes ont été résolus par le bâtiment à étages multiples où la construction massive est remplacée par une construction à ossature. L’acier révéla alors ses nombreux avantages à tel point que l’ossature métallique fut très appréciée pour la construction de grands bâtiments commerciaux. » - Brochure VSB.

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13/02/2017

Le Contrôle Non Destructif

Traitement de surface.jpegLe Contrôle Non Destructif (CND) regroupe une grande diversité de méthodes ayant pour but de contrôler un objet sans le modifier. Le CND doit donc déterminer, avec des moyens appropriés, si un produit est conforme ou non à des spécifications ou exigences préétablies, et doit se conclure par une décision sans ambiguïté. Les besoins industriels actuels sont énormes, dans des domaines extrêmement variés : nucléaire, aéronautique, pétrochimie, automobile, ferroviaire, alimentaire, etc. Cette activité est ainsi devenue incontournable au cours des dernières années.

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07/12/2016

Découvrir la mécanique... quantique !

Entête.jpegLa mécanique classique est intuitive : les objets se déplacent de manière prévisible. Un joueur de baseball expérimenté est capable, d’un coup d’œil à la position et la vélocité de la balle en mouvement, de courir pour arriver juste à où il faut au bon moment afin de l’attraper. Bien sûr un coup de vent soudain peut le tromper, mais seulement parce qu’il n’aura pas pris en compte toutes les variables. Il y a une raison  évidente pourquoi la mécanique classique est intuitive : les êtres humains et les animaux avant eux ont utilisé cette capacité de manière répétée chaque jour pour survivre.

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25/10/2016

L'Europe, gardienne de la paix ?

Entête.pngDe tout temps, la question de la paix a accompagné le discours sur la construction européenne. Mais est-ce vraiment le cas ? Car si le discours est louable, l'Europe ne s'approprie-t-elle pas les méritent d'autres circonstances ? Et si l'Europe n'a pas été créée par et pour la paix, quel en est l'origine ?

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10/11/2013

Comment dimensionner une structure en bois?

La forêt et le bois occupent dans la société une place toujours croissante, en réponse, notamment, aux préoccupations relatives au climat, à la biodiversité et à l’énergie. Ainsi le développement constant de la construction en bois fait de ce matériau une alternative qui mérite d’être envisagée systématiquement. Fruit de cette évolution, la norme SIA 265 adopte aujourd'hui les concepts reconnus des états limites. Il s'en suit une refonte complète des paramètres qui dictaient jusqu’ici le dimensionnement.


Pour l'ingénieur profane comme pour l'étudiant, il est alors parfois mal aisé de faire son chemin dans les règles à prendre en compte, car celles-ci figurent en partie sous des articles épars. 

 

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11/07/2013

Poser le faux pour connaître le vrai, des Pharaons aux temps modernes

Décrite en termes profanes, la méthode dont il va être question consiste à « essayer quelque chose », lorsqu’on est en présence d’un problème apparemment trop tordu pour être résolu directement. Dans certains cas, il suffit d’estimer au jugé une valeur de la solution – c’est la valeur fausse, ou fausse position – puis de faire la preuve ; de regarder de combien on s’écarte de ce qu’on devrait obtenir ; et de corriger la valeur estimée, en lui appliquant un raisonnement de proportionnalité. C’est la fausse position simple.

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05/07/2013

Le livre: histoire et révolution digitale

 

Des chercheurs de différents horizons réfléchissent à la transformation en cours des supports scientifiques et de leurs techniques de recherche.

Plus généralement, ils envisagent les modes de lecture/écriture émergents, liés à l’évolution de l’internet et aux technologies de lecture digitale. En voici quelques extraits.

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23/11/2012

Le « Sonderfall » entre obsolescence et obstination

> Interview de René Schwok

14755791-switzerland--circa-1957-stamp-printed-by-switzerland-shows-who-emblem-circa-1957.jpgCette étude porte sur la politique extérieure de la Suisse depuis la fin de la Guerre froide. Sa problématique principale est une évaluation du Sonderfall helvétique. Est-il en voie d’obsolescence ou plus obstiné que jamais ?

Le « Sonderfall suisse » – de l’allemand Sonder désignant ce qui est séparé – se réfère à l’observation que la Suisse constitue un « cas particulier ». En politique extérieure comparée, cette formulation, quoique souvent floue, cherche surtout à relever la capacité de la Confédération à se tenir à l’écart des grands évènements européens : guerres, révolutions, intégration régionale, crises économiques et sociales. Elle vise aussi à souligner ses particularités comme sa neutralité, sa démocratie directe, son fédéralisme et ses spécificités économiques (particulièrement bancaires).

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19/11/2012

Les secrets des interrogatoires

> L’interview de Olivier Guéniat et Fabio Benoit

interrogator.JPGDepuis toujours, l’être humain cherche inlassablement à déterminer si ses congénères lui dévoilent la vérité, ou à savoir ce que sont leurs pensées, leurs opinions et leurs intentions.

Les raisons qui ont constamment poussé l’homme à tenter de découvrir la vérité ou à diagnostiquer le mensonge sont aussi nombreuses que complexes: survie, volonté d’ascendance ou de soumission, angoisse, incertitude, anticipation, entretien de bons rapports sociaux, assouvissement de besoins, etc. fort heureusement, les méthodes pour y parvenir ont, quant à elles, largement évolué.

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22/10/2012

Climat, environnement et genre humain

> TSR – L’interview de Martin Beniston

5277274-the-time-is-now-to-act-on-a-distress-s-o-s-call-from-our-planet-earth.jpgLe changement climatique et plus spécifiquement la notion de réchauffement global est un thème de préoccupation scientifique entré dans le domaine de la conscience publique au début des années 1990. La sévérité des impacts potentiels de ce changement, en particulier dans les pays en voie de développement, a incité les gouvernements à lancer des actions internationales pour aborder ce problème. La Convention cadre des Nations unies sur les changements climatiques (uNFCCC) a été négociée en 1992 lors de la Conférence de Nations unies sur l’Environnement et le Développement (uNCED, rio de Janeiro, Brésil) malgré le grand nombre d’incertitudes, inhérentes à la connaissance à cette époque des mécanismes complexes gérant le climat. Bien que les rencontres internationales ultérieures visant à mettre en œuvre les articles de la Convention cadre (uNFCCC) n’aient fait que de très lents progrès, comme par exemple le protocole de Kyoto de 1997 proposant un calendrier pour la réduction des émissions des gaz à effet de serre, il existe néanmoins un degré de prise de conscience sans précédent au sein de la communauté des Nations sur le fait que le changement climatique est un véritable problème aux conséquences d’une portée considérable sur les systèmes environnementaux et socio-économiques.

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18/01/2012

Les sociétés mégalithiques

PHOTOLISTE_20090505164020_charente_dolmen_600_.jpgDe nombreux peuples de tous les continents ont construit des monuments mégalithiques. Des voyageurs et des ethnologues ont encore pu observer et étudier certains d’entre eux, notamment en Asie du sud-est, en Mélanésie, en Océanie et en Afrique. Il est possible sur cette base de proposer un portrait robot nuancé de ces sociétés, portrait qui permet de mieux comprendre les vestiges architecturaux appartenant à des passés plus lointains.

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13/01/2012

Le Corbusier, a revised vision of his work

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Published by the EPFL website on 12.14.11
Roberto Gargiani unveils a different vision of Switzerland’s most famous architect - Le Corbusier. Published at EPFL Press.

Roberto Gargiani, professor at EPFL’s Theory and History of Architecture Laboratory 3, has spent the last six years carefully studying Le Corbusier’s lesser-known archives and visiting the buildings he designed from 1940 to his death in 1965 with his research assistant and co-author Anna Rosellini. A different Corbusier comes into focus; poet, mystic, philosopher and artist.

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Le Corbusier, une œuvre mise à plat

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Interview publiée sur le site de l’EPFL le 14.12.11
Roberto Gargiani retrace l’histoire du plus célèbre architecte suisse, dans un ouvrage paru chez EPFL Press.

Le Professeur Roberto Gargiani, enseignant au Laboratoire de théorie et d’histoire 3 à l’EPFL vient de consacrer six années de recherches à une étude fouillée des archives les moins connues du Corbusier. Avec son assistante et co-auteure, Anna Rosellini, il a également visité et analysé les bâtiments du Corbusier, construit entre 1940 et 1965, date de sa mort. Ces recherches nous révèlent un architecte tour à tour poète, mystique, philosophe et artiste.

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09/12/2011

Lumières du futur

> Interview de Libero Zuppiroli

3718907-power-button-on-a-dark-blue-background.jpgL’ouvrage de Libero Zuppiroli et Daniel Schlaepfer est destiné aux lecteurs curieux qui souhaitent se forger leurs propres opinions sur des questions qui les concernent de près comme l’illumination de leur demeure. Il est bien probable qu’ils aiment la lumière, même artificielle, et qu’ils se refusent à la réduire à de la simple énergie, c’est-à-dire à une marchandise. Ces femmes et ces hommes curieux ont sans doute déjà expérimenté, en contemplant les nuits étoilées, ce lien mystérieux que la lumière crée entre l’Homme et le Cosmos. Ils ont ressenti des instants de profonde jubilation intérieure en ouvrant les volets de leur chambre sur des matins promettant des journées d’une belle clarté. Ils ne restent pas insensibles devant le spectacle d’un coucher de soleil sur la mer (ou sur le lac Léman), et ont soupçonné, à cette occasion, les liens intimes que la lumière a tissés avec les zones les plus profondes de leur inconscient.

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07/12/2011

L’art de la sécurité

> L’interview de Maurice Cusson

6494285-people-looking-at-a-crime-scene-from-behind-the-cordon-tape-around-the-victim-a-policean-is-using-hi.jpgL’art de la sécurité, c’est l’ensemble des moyens, méthodes, pratiques et savoirs élaborés par des spécialistes des secteurs publics et privés ayant reçu pour mission de protéger et de sécuriser les personnes, les biens et les institutions. Au cours des siècles, des policiers, gendarmes et autres spécialistes de la sécurité publique ou privée ont été confrontés aux manifestations les plus variées de la criminalité. Ils ont dû y répondre, parfois au moyen d’expédients ; parfois ils ont trouvé de véritables solutions qu’ils ont transmises aux générations successives. Ainsi se constitua un bagage de savoir-faire et de principes d’action.

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05/12/2011

Montres sans complications

> Ecouter l’interview de Pascal Winkler

logo_rsr.gifInterview et chronique réalisées par la Radio suisse romande. Le volumineux “Traité de construction horlogère” vient d’être publié par les Presses polytechniques et universitaires romandes. A cette occasion, Pascal Winkler, professeur de microtechniques à la Haute Ecole Arc ingénierie de Neuchâtel, nous éclaire sur le fonctionnement d’une montre mécanique.

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02/12/2011

La cybersécurité est l’affaire de tous

> Voir le reportage d’Arte

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Publié dans La liberté, le vendredi 18 novembre 2011 - Interview de Solange Ghernaouti-Hélie, propos recueillis par Pascal Fleury

Consciente de ses faiblesses, la Suisse prépare une stratégie nationale de cyberdéfense. C’est que la menace est bien réelle. Les explications de l’experte Solange Ghernaouti-Hélie. Ce n’est pas un secret d’État: en cas de cyberattaques massives, la Suisse serait bien démunie.

Pour parer à tout risque de paralysie du pays, le Conseil fédéral a donné la mission au Département de la défense d’élaborer, d’ici à la fin du premier trimestre 2012, une stratégie nationale de cyberdéfense. Un groupe d’experts civils et militaires planche depuis le début de l’année sur un système de milice qui permettrait d’anticiper les dangers et de limiter les dégâts.

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30/11/2011

Prix Qualité et Performance 2011

6316398-background-concept-illustration-of-business-quality-management.jpgMichel Jaccard, distingué par le Prix du livre Qualité et Performance 2011

Le 14 novembre 2011 avait lieu la remise du Prix du livre Qualité et Performance, à Paris. Un des Prix spéciaux, mention “Référence”, à été remis à Michel Jaccard, Directeur des affaires internationales et de l’accréditation, et Senior Lecturer au Collège du Management de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne, pour son ouvrage “Objectif qualité - Introduction aux systèmes de management de performance et de durabilité”, publié aux Presses polytechniques et universitaires romandes.

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28/11/2011

Information security stakes in a competitive world

9379396-smart-it-programmer-drawing-information-technology-diagram.jpgThe technological explosion is nowadays forcing organizations to change their structures and ways of operating. The use of Information and Communication Technologies (ICT), their role and importance are increasing daily. Technology is becoming the main factor for productivity growth and the competitiveness of organizations, and it often also allows effective cost reductions. An organization’s communication center and information systems have thus become increasingly important as they are increasingly depended upon. A malfunction of the ICT infrastructure can paralyse the whole organization and might have disastrous consequences for the company at many levels (financial, reputational, etc.).

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