12/09/2018

L'Histoire de la théorie classique des champs

images-1.jpegC’est à Maxwell qu’il vînt, au début des années 1860 à découvrir le courant dit de déplacement, ce qui le conduisit à construire la première vraie théorie des champs : la théorie de l’électromagnétisme et des ondes électromagnétiques. Mais la théorie de Maxwell n’était pas sans poser aussi des problèmes.

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30/08/2018

Comment évaluer un bien immobilier ?

te%CC%81le%CC%81chargement-1-1.jpegVous êtes acheteur ou vendeur ? Ne vous faites plus avoir et mettez vous au courant des pratiques en terme de vente immobilière. Tout «bon» rapport d’expertise peut donner l’illusion au lecteur non averti que l’évaluation immobilière est une science exacte. Loin s’en faut. Les caractéristiques des biens et les particularités du marché immobilier induisent une multiplicité de concepts, d’approches, de méthodes, de techniques et de résultats qu'il serait bon de connaitre.

La quête du prix probable

Commençons donc par éviter le flou du terme valeur en utilisant dorénavant l’expression prix probable pour désigner le montant pour lequel un immeuble X changerait de propriétaire s’il était mis en vente dans des conditions normales (la traditionnelle valeur vénale). À l’origine, le présent ouvrage a été conçu pour guider l’expert dans sa quête du prix probable.

te%CC%81le%CC%81chargement-1.pngLorsqu’il doit estimer le prix probable de l’immeuble X, l’expert se tourne naturellement vers le marché. Après tout, s’il s’agissait d’estimer le prix d’un lingot d’or ou d’une action Nestlé, on ouvrirait rapidement la page boursière de son quotidien préféré. Si des immeubles semblables ont récemment été échangés à tel prix, celui-ci devrait s’échanger au même prix. Il suffit alors à l’expert d’observer les prix payés sur le marché pour répondre à la question posée. C’est l’estimation directe du prix probable, celle qui semble la plus objective. On la trouve dans de nombreuses expertises et dans tous les manuels, habituellement sous les termes de valeur par comparaison (ce qui est maladroit parce que les autres méthodes d’évaluation reposent également sur des comparaisons).

Mais deux immeubles identiques, cela n’existe pas. L’hétérogénéité des biens est la principale source des difficultés rencontrées par l’expert. Elle l’oblige à ajuster les prix du marché en fonction des caractéristiques des biens échangés et de l’immeuble X, des ajustements souvent ardus et périlleux. La collecte de toute l’information nécessaire est souvent impossible, les calculs comportent forcément une part de subjectivité et le résultat de l’ajustement est, par conséquent, un peu aléatoire.

Estimation directe

L’estimation directe (statistique) a, de surcroît, le défaut de ne pas vraiment expliquer le prix estimé pour le bien immobilier. L’expert estime que l’immeuble X se vendrait pour tel prix probable parce que des immeubles semblables ont été échangés à des prix proches, mais faute de comprendre les déterminants de ces prix, il est impossible de prédire comment le prix probable de l’immeuble X évoluera.

te%CC%81le%CC%81chargement-12.jpegÀ la recherche d’un ancrage plus solide, on arrive rapidement au prix de reconstruction. Pourquoi les acheteurs accepteraient-ils de payer plus pour l’immeuble X que le coût de construction d’un immeuble identique? Cette comparaison est une première illustration des arbitrages qui sont au cœur de cet ouvrage. Il y en a d’autres, tels que l’arbitrage entre acheter l’immeuble pour placer son capital et le placer dans un autre actif. Ou l’arbitrage entre acheter l’immeuble X pour l’occuper et prendre un autre immeuble en location. Sans oublier l’arbitrage entre acheter l’immeuble X et en acheter un autre, qui donne sa justification théorique à l’estimation directe puisqu’il implique que deux objets semblables devraient s’échanger à des prix semblables (les différences de prix étant uniquement les reflets des différences de qualité).

images-1-300x120.jpegLes manuels et les experts sont habituellement muets sur le sujet. Pourtant, ces arbitrages apportent une justification aux autres méthodes usuelles d’estimation du prix probable – la méthode dite de la valeur intrinsèque pour l’arbitrage avec la construction, la méthode dite de la valeur de rendement pour l’arbitrage avec un autre placement ou la location d’un autre bien.

Les arbitrages avec les alternatives des acheteurs conduisent à fixer autant de limites supérieures au prix probable de l’immeuble X. Lorsque l’expert en calcule plusieurs, l’usage veut qu’il fasse une moyenne de ces limites, en surpondérant celle qu’il préfère ou qui lui inspire le plus confiance, pour « découvrir » le prix probable.

En vérité, c’est la limite la plus basse qui détermine le prix auquel on peut espérer vendre l’immeuble X, puisqu’aucun acheteur ne devrait accepter de payer plus que ce que lui coûterait l’alternative la plus avantageuse. Et n’oublions pas que le vendeur doit aussi être d’accord, donc que la vente de l’immeuble X doit aussi être intéressante pour lui.

L’estimation reposant explicitement sur les arbitrages exige une analyse plus fine des acteurs en présence. Il faut déterminer les exigences du propriétaire et les prix demandés par les autres propriétaires avec lesquels il est en concurrence sur le marché immobilier. Il faut également mieux identifier les acheteurs potentiels de l’immeuble X et la façon dont eux comparent les alternatives plutôt que de supposer une sorte d’acheteur moyen non défini.

Le prix acceptable

images.jpegNous utiliserons l’expression prix acceptable pour désigner le montant contre lequel un propriétaire accepterait de céder son bien ainsi que le montant qu’un acheteur accepterait de payer pour acquérir un bien. Pour le vendeur, il s’agit d’un prix minimum ou plancher, pour l’acheteur d’un prix maximum ou plafond. Chaque acheteur aboutit à un prix acceptable différent parce que chacun effectue les comparaisons (procède aux arbitrages) selon ses propres critères. À la fin, ce sont les acheteurs qui aboutissent aux prix acceptables les plus élevés qui vont se faire concurrence pour acheter le bien et donc déterminer le prix. La confrontation sur le marché de tous ces prix acceptables détermine le prix de transaction. Dès lors, une troisième approche pour estimer le prix probable passe par l’analyse fine des prix acceptables des acteurs en présence et de leur confrontation.

Pour conclure voici le graphique traduisant les notions évoqués plus haut :

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Cet article traitant du sujet : "La recherche du prix probable d'un immeuble" n'est qu'une courte introduction au livre présenté ci-dessous, comprenant quant à lui une analyse complète .

978-2-88915-200-1-200x300.jpgPour en savoir plus : Ce livre présente les différentes méthodes d’évaluation des immeubles. Son originalité vient d’une mise en relation et d’une appréciation des différentes méthodes dans le cadre d’une réflexion globale sur la formation des prix immobiliers. Réticents aux «recettes miracle», les auteurs sont remontés aux sources de ces méthodes afin de guider le praticien dans le choix des outils appropriés à son mandat. L’ouvrage montre ainsi comment la comparaison avec les prix du marché, l’analyse financière et la connaissance des coûts de construction – les trois piliers de l’évaluation immobilière – peuvent servir l’expert dans sa quête du prix probable ou du prix acceptable pour son client. Au final, le lecteur percevra clairement les différences et les points communs entre les diverses méthodes d’évaluation, ainsi que les conditions dans lesquelles chacune d’elles peut être utilisée.

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Extrait du titre Les secrets de l'expertise immobilière
De Philippe Favarger et Philippe Thalmann
Collection Construction: économie, droit 
Publié aux Presses Polytechniques et Universitaires Romandes (PPUR)

23/09/2017

La normalisation, outil nécessaire ?

te%CC%81le%CC%81chargement-16.jpegLa construction mécanique est une discipline exigeante et minutieuse, imposant un strict respect des normes en vigueur. Le niveau d’expertise requis pour répondre aux attentes de l’industrie est désormais tel que l’acquisition des bases doit être assurée dès le premier cycle universitaire ou durant les classes préparatoires aux grandes écoles.

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06/09/2017

L'importance de l'électricité

18410023-electric-lighting-effect-abstract-techno-backgrounds-for-your-design.jpgL’électrotechnique, dans l’acception actuelle du terme, est la base de toutes les utilisations techniques de l’électricité. L’électricité est un domaine scientifique et technique relativement récent qui a éclos au 19e siècle et qui s’impose dans de très nombreuses réalisations techniques.

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02/09/2017

Modélisation externe du véhicule

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images-1.jpegLa cinématique externe est l’étude globale du mouvement du corps du véhicule indépendamment des causes qui le produisent. Ce corps de véhicule est considéré comme un solide rigide.

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01/09/2017

Qu’est-ce que la Chimie ?

16276695722_de6ed440eb_b.jpgLe scientifique ne se contente pas d’être témoin de phénomènes et de les accepter comme tels ; poussé par sa curiosité intellectuelle, il se pose des questions et cherche à comprendre ce qui se cache derrière ces phénomènes.

« La chimie est la science qui étudie les substances, leurs structures, leurs propriétés et les réactions qui les transforment en d’autres substances.» - Linus Pauling (1901-1994)

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28/06/2017

Dessiner, ça s'apprend !

images (2).jpegSi nous sommes tous capables d’apprendre à lire et à écrire, nous sommes également tous d’excellents dessinateurs en devenir! Le dessin nous enseigne à représenter le monde tel que nous le voyons ou que nous l’imaginons, il nous permet de projeter les objets et le monde à venir, il cultive surtout notre créativité propre qui est à la fois une disposition essentielle au dessin et un acte de liberté. Le dessin, qu’il soit libre ou assisté, est toujours le produit d’une pensée autonome.

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07/06/2017

Electromécanique

téléchargement (9).jpegL'électromécanique traite de l'ensemble des problèmes associés a la conversion électrique-mécanique ou mécanique-électrique. Depuis la réalisation des premiers générateurs électriques (aux environs de 1830), la notion d'électromécanique a été principalement synonyme de machines électriques, donc de conversion d'énergie.

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05/06/2017

Savez-vous vraiment comment étudier ?

téléchargement (3).jpegL'arrivée à l'université est souvent synonyme de changement du rythme et de la façon d'étudier, les cours de spécialisent et se complexifient. Devenir étudiant à l’université implique donc d’adapter sa façon d’étudier à ce nouveau contexte. Mais comment faire le tri dans les innombrables conseils, souvent contradictoires, que chacun ne manquera pas de vous donner?

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02/06/2017

Introduction à l'analyse numérique

téléchargement (2).jpegLa plupart des phénomènes physiques, chimiques ou biologiques issus de la technologie moderne sont régis par des systèmes complexes d'équations aux dérivées partielles. La résolution numérique de ces systèmes d'équations a l'aide d'un ordinateur nécessite des connaissances approfondies en mathématiques.

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31/05/2017

L'intelligence artificielle par la pratique

images-1.jpegL’intelligence artificielle constitue l’un des fondements de l’informatique contemporaine et joue un rôle fondamental dans de très nombreuses applications. Dès le début de l'informatique, les chercheurs se sont tout particulièrement intéressés a la reproduction de l'intelligence humaine sur ordinateur. C'était la motivation principale pour aller au delà de la simple machine a calculer vers des automates capables de traiter l'information en général de façon intelligente. 

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15/02/2017

Charpente métallique

Entête.png« L’évolution de la construction des charpentes métalliques fut étroitement liée à l’extension des villes. Il est notoire que pendant cette première moitié de XXe siècle, la population afflua de plus en plus vers la ville. Mais plus celle-ci s’étendait, plus les quartiers des affaires avaient tendance à se rassembler au centre de la ville, ce qui obligea, vu le prix élevé du terrain, à construire en hauteur. D’autre part, on s’efforça de réunir dans le même bâtiment les bureaux et les magasins. Pour remplir cette condition, il fallut utiliser au mieux l’espace disponible, c’est-à-dire non seulement construire en hauteur, mais également diminuer le plus possible l’épaisseur des murs, parois, plafonds et piliers. Ces nouveaux problèmes ont été résolus par le bâtiment à étages multiples où la construction massive est remplacée par une construction à ossature. L’acier révéla alors ses nombreux avantages à tel point que l’ossature métallique fut très appréciée pour la construction de grands bâtiments commerciaux. » - Brochure VSB.

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07/12/2016

Découvrir la mécanique... quantique !

Entête.jpegLa mécanique classique est intuitive : les objets se déplacent de manière prévisible. Un joueur de baseball expérimenté est capable, d’un coup d’œil à la position et la vélocité de la balle en mouvement, de courir pour arriver juste à où il faut au bon moment afin de l’attraper. Bien sûr un coup de vent soudain peut le tromper, mais seulement parce qu’il n’aura pas pris en compte toutes les variables. Il y a une raison  évidente pourquoi la mécanique classique est intuitive : les êtres humains et les animaux avant eux ont utilisé cette capacité de manière répétée chaque jour pour survivre.

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11/10/2016

La logique pas à pas

Entête 2.jpgLa logique est le dernier refuge des gens sans imagination.” - Oscar Wilde

Pour quelle raison des étudiants auraient-ils besoin d’un cours d’introduction à la logique ? Qu’est-ce que cela pourrait leur apporter qu’ils ne savent pas déjà ? Et puis d’abord, qu’est- ce que c’est, la logique ? Est-ce un suffixe qui permet de transformer une quelconque activité humaine en science ?

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04/10/2016

Qu'est-ce que la Chimie ?

Entête.jpgLe scientifique ne se contente pas d’être témoin de phénomènes et de les accepter comme tels ; poussé par sa curiosité intellectuelle, il se pose des questions et cherche à comprendre ce qui se cache derrière ces phénomènes.

« La chimie est la science qui étudie les substances, leurs structures, leurs propriétés et les réactions qui les transforment en d’autres substances.» - Linus Pauling (1901-1994)

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21/07/2016

Un nouveau monde numérique

Capture-d%E2%80%99%C3%A9cran-2016-06-30-%C3%A0-15.15.32-300x212.pngEntre 1500 et 1900, la population de la planète a grandi en moyenne de moins de trois millions d’individus par an, alors que de 1900 à 2000 elle a grandi de 44 millions d’âmes par an en moyenne. Autrement dit, en à peine 500 ans, la population est passée de moins d’un demi-milliard à plus de 7 milliards d’individus. Il en résulte cette observation aussi implacable que surprenante : le nombre d’êtres humains vivant aujourd’hui sur Terre est supérieur au nombre d’individus qui y ont vécu depuis les débuts de l’histoire écrite !

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01/07/2016

The rethoric of Pier Luigi Nervi

Pier Luigi Nervi.jpgPier Luigi Nervi was born in Sondrio on 21 June 1891. After finishing high school in Ancona, he moved to Bologna in 1908. Despite a passion for aeronautics, mechanics and chemistry, he opted for a course in civil engineering at the Regia Scuola di Applicazione per Ingegneri of Bologna under the guidance of professor, engineer and entrepreneur Attilio Muggia. He graduated in 1913 after completing a design for a small villa. That same year, Muggia hired him to work at his Bologna-based Società Anonima per Costruzioni Cementizie, a company Muggia had set up in 1908 together with the engineer Leone Poggi.

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10/06/2016

L'encyclopédie de la botanique

15355980015_901e18edb4_h.jpgPour les chasseurs-cueilleurs, qu’ils soient du Paléolithique ou du XXe siècle, le monde végétal constitue la source où s’approvisionner en nourriture, en fibres, en matériaux de construction, en médicaments, en produits toxiques divers, etc. Les plantes fournissant ces produits font l’objet de classifications vernaculaires, c’est-à-dire basées sur des noms et des concepts locaux. Ces concepts descriptifs utilisent en priorité des caractères tels que l’usage potentiel, l’allure générale, l’écologie, l’odeur du bois ou des feuilles, les caractères des exsudats (sève, latex), la façon dont se desquame ou s’arrache l’écorce, la symbiose avec des animaux (fourmis). Les classifications empiriques sont nommées parataxonomies.

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12/05/2016

La physique autour de nous

biologie-chimie-physique.jpgComprendre le fonctionnement du vivant que ce soit à l’échelle de l’organe, de la cellule, ou de la molécule nécessite de mettre en œuvre des méthodes d’exploration qui reposent toutes sur la physique... Pour progresser dans le domaine de la santé, les médecins, biologistes, physiciens et ingénieurs devront de plus en plus associer leurs compétences... Quel avenir prometteur !

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10/03/2016

Statistique pour Mathématiciens

statistics-810024_960_720.jpgIl est possible de décrire les statistiques comme étant la discipline mathématique dont le but est d’utiliser des données empiriques, générées par un phénomène aléatoire, afin de faire de l’inférence sur certaines caractéristiques déterministes du phénomène, tout en quantifiant l’incertitude liée à ces inférences. Mais avant tout : qu'est ce qu'un phénomène aléatoire?

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