17/03/2011

Le prix des immeubles

Kiya060300043.jpgLes deux héros du dernier roman de Flaubert ne se sont pas frottés à la «science» de l’évaluation immobilière dans leurs périgrinations encyclopédiques. Ils y auraient pourtant trouvé au moins autant de sottises que dans toutes les connaissances de l’humanité qu’ils ont étudiées et expérimentées. Pedrazzini et Micheli comblent cette lacune dans le présent ouvrage. Flaubert avait songé à un sous-titre pour Bouvard et Pécuchet : Du défaut de méthode dans les sciences. Les exégètes s’accordent pour dire que la cible de Flaubert était la bêtise humaine. Mais ils se querellent aujourd’hui encore pour savoir s’il critiquait la science elle-même ou bien l’usage qui en est fait. S’il est évident que ses deux copistes sont de piètres usagers, l’opinion de Flaubert sur la science est moins transparente. Une chose pourtant est claire : aucune méthode scientifique ne survit aux expériences des deux héros.


Il en va différemment dans les nouvelles aventures de Bouvard et Pécuchet. Ces deux derniers ne sont pas moins bêtes que leurs aïeux, mais la science et « la » méthode elles-mêmes en ressortent indemnes.

De la méthode scientifique à la méthode pédagogique

Des « cinq cents hectares de tante Clémentine » au « grand bond en arrière », les auteurs nous entraînent dans l’univers fantastique de la formation des prix des immeubles. Ces onze cas pratiques – qui sont plus précisément des cas d’école tirés de l’expérience des auteurs – offrent tant à l’expert chevronné qu’au simple curieux une revue d’ensemble et de détail de la méthode des cash-flows.

Cette méthode est par définition celle que devrait appliquer tout propriétaire ou tout investisseur dont le rendement constitue l’objectif principal. Il s’agit d’une méthode d’aide à la décision. Elle permet au premier de se fixer un prix minimal et au second de déterminer son prix maximal. Le présent ouvrage s’adresse donc en premier lieu aux consultants, aux régisseurs, aux gérants de fortune, aux courtiers, aux investisseurs et aux propriétaires immobiliers.
Les auteurs sont convaincus que «l’approche par l’exemple» constitue « la meilleure combinaison méthodologique », « la moins lassante ». Lorsqu’on compare leur ouvrage aux divers manuels existant en la matière, souvent truffés de théories fumeuses et de formules alambiquées, force est de leur donner raison. Le cas pratique interdit le flou, ce n’est pas le moindre de ses avantages. En outre, la lecture du présent ouvrage est d’autant plus recommandée que le style se révèle fort agréable en regard de l’aridité des manuels traditionnels.

Bouvard et Pécuchet en Monsieur Jourdain

Sur le fond, Pedrazzini et Micheli font certains constats et énoncent certains principes que toute personne impliquée dans l’immobilier gagnerait à lire ou à se remémorer. Bien que Flaubert ne se soit pas étendu sur la question du prix des immeubles, on peut reprendre les aventures originales de Bouvard et Pécuchet pour illustrer certains principes fondamentaux énoncés dans le présent ouvrage.
Suite à un héritage, les deux copistes décident de se retirer à la campagne. Après avoir visité de nombreux objets, ils finissent par trouver leur bonheur :
«Ils se transportèrent dans le Calvados; et ils furent enthousiasmés. Seulement, tant de la ferme que de la maison (l’une ne serait pas vendue sans l’autre) on exigeait cent quarante-trois mille francs. Bouvard n’en donnait que cent vingt mille.
Pécuchet combattit son entêtement, le pria de céder, enfin déclara qu’il compléterait le surplus.»
Mais les deux compères se révèlent de catastrophiques gestionnaires et se voient finalement contraints de revendre une partie de leur bien :
«Pour une rente de sept mille cinq cents francs, Mme Bordin proposait à M. Bouvard de lui acheter leur ferme. Elle la reluquait depuis sa jeunesse, en connaissait les tenants et aboutissants, défauts et avantages – et ce désir était comme un cancer qui la minait. Car la bonne dame, en vraie Normande, chérissait par-dessus tout le bien moins pour la sécurité du capital que pour le bonheur de fouler un sol vous appartenant. Dans l’espoir de celui-là, elle avait pratiqué des enquêtes, une surveillance journalière, de longues économies, et elle attendait avec impatience, la réponse de Bouvard.»
Lors de l’achat, l’enthousiasme de Pécuchet empêcha peut-être Bouvard de tenter de négocier le prix de l’objet de leurs rêves. L’histoire ne dit pas si le propriétaire aurait accepté de revoir son prix à la baisse, mais Pedrazzini et Micheli relèvent à juste titre dans leur avant-propos que le prix dépend généralement de l’adresse des protagonistes dans la négociation («l’art du mensonge»), et que l’évaluation ne saurait en conséquence constituer une science exacte. Nous y reviendrons.

En second lieu, on voit que Mme Bordin a récolté moult informations et mûrement réfléchi avant de faire une offre à Bouvard. L’histoire ne dit pas quelles données elle a obtenues ni à quels calculs elle a procédé, mais elle semble avoir compris que dans une négociation, comme le disent Pedrazzini et Micheli, «le déterminant demeure la préparation et son corollaire, la maîtrise de l’information». Ceci est d’autant plus important, mais aussi d’autant plus difficile, dans un marché opaque comme celui de l’immobilier. Nous y reviendrons également.

Les nouvelles aventures de Bouvard et Pécuchet, quant à elles, font ressortir quelques vérités généralement absentes de la littérature spécialisée et pourtant indispensables. Par exemple, Pedrazzini et Micheli nous rappellent la nécessité de tenir compte des frais d’acquisition lorsqu’on estime la valeur d’un bien. Cela semble évident, et pourtant cela est ignoré dans la grande majorité des expertises. Autre exemple, une partie des risques devrait être intégrée dans les flux, soit au numérateur de la formule d’actualisation plutôt que dans le taux d’actualisation ou de capitalisation. La question du risque est d’ailleurs l’une des plus délicates à traiter dans le cadre de la valeur de rendement ; elle mériterait un ouvrage à elle seule.

Valeur vénale ou prix acceptable?

Le présent recueil de cas d’école laisse une autre question ouverte, celle de la relation entre le prix et la valeur ou, plus précisément, de l’estimation de la valeur vénale.
Le concept de valeur constitue l’un des fondements de la théorie économique. Dans une économie de marché, la valeur d’un bien est sa valeur d’échange, c’est-à-dire son prix. La valeur d’échange est une notion objective puisqu’il s’agit du prix observé sur le marché. Mais ce prix résulte de la confrontation de différentes valeurs subjectives qui se forment tant du côté de l’offre que du côté de la demande. Les acteurs du marché attribuent une valeur à un objet selon la satisfaction ou le rendement que celui-ci peut leur procurer, valeur que nous qualifierons de prix acceptable. L’échange a lieu si le prix acceptable pour le vendeur est inférieur ou égal au prix acceptable pour l’acquéreur potentiel le plus intéressé, le plus optimiste face à l’avenir ou le moins exigeant en termes de rendement. Le prix payé se situera quelque part entre ces deux extrêmes en fonction de l’adresse des protagonistes dans la négociation.

Le prix d’un bien homogène échangé régulièrement sur le marché est en principe connu, que ce soit une action Yahoo ou un kilo de sucre blanc. Mais les biens immobiliers ne respectent pas cette condition d’homogénéité, à l’image des œuvres d’art, et il est par conséquent très difficile de leur attribuer un prix, d’autant plus qu’ils ne peuvent être vendus aussi rapidement que d’autres actifs. Il a fallu alors définir un autre concept pour refléter cette imprécision : la valeur vénale. La définition communément admise de la valeur vénale est le prix auquel on devrait pouvoir vendre un bien sur le marché dans un délai raisonnable. Et tout l’art de l’expert-évaluateur est d’estimer au mieux cette valeur.

Par analogie avec les biens homogènes, un bien immobilier devrait pouvoir être évalué en observant et si nécessaire en analysant les prix des biens semblables échangés sur le marché. C’est ce qu’on appelle la méthode par comparaison ou la méthode des données du marché. S’il existe un sous-marché portant sur des objets très semblables, par exemple un lotissement de villas, la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix des autres objets vendus récemment. Ce cas n’est toutefois pas très fréquent, et les prix observés pour d’autres biens doivent par conséquent être «adaptés» à l’objet expertisé. La forme d’adaptation la plus simple consiste à ajuster le prix pour tenir compte de la taille de l’objet, en passant par un prix unitaire (en général par m2). Cette méthode est fréquemment utilisée pour les terrains ou les appartements en propriété par étage. Mais l’affaire se complique singulièrement si les biens sont également hétérogènes au niveau de leurs qualités. Des méthodes statistiques permettent d’attribuer des prix aux différentes caractéristiques d’un bien (méthode hédoniste), mais elles nécessitent d’importantes bases de données, difficiles à réunir en raison de l’opacité du marché.

Un autre moyen d’utiliser les données du marché consiste à passer par le rendement. En effet, le revenu locatif est censé refléter les caractéristiques d’un bien et on peut observer sur le marché ce que les Américains appellent a juste titre le multiplicateur du rendement brut, soit le prix par unité de revenu (en Suisse, on utilise l’inverse de cet indicateur, que l’on nomme improprement le taux de rendement brut, mais le résultat est le même). Malheureusement, le multiplicateur du rendement brut varie également selon le type de biens, en fonction notamment de l’état de l’immeuble et du risque encouru. On ne peut donc comparer que des immeubles semblables, comme pour les prix au m2.

Si le marché est opaque, le nombre de transactions insuffisant ou les biens trop hétérogènes, il faut trouver une autre méthode d’évaluation. Face à un manque de données du marché, la littérature suggère de reconstituer le raisonnement de l’acquéreur potentiel ou du vendeur. Pour un immeuble locatif, les prix acceptables pour les acteurs résultent d’un calcul financier basé sur la méthode des cash-flows. La littérature parle de valeur de rendement. C’est là qu’intervient le livre de Pedrazzini et Micheli.

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15:34 Publié dans Société | Tags : logement | Lien permanent | Commentaires (0)

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